Die SAGA und ihr Auftrag: Bezahlbarer Wohnraum für Hamburg

Stand: 29.12.2022 05:00 Uhr

Um die akute Wohnungsnot in Altona zu lindern, wurde am 29. Dezember 1922 die Gemeinnützige Siedlungs-Aktiengesellschaft Altona (Saga) gegründet. Mittlerweile ist die SAGA Unternehmensgruppe Hamburgs größter Vermieter.

Mit rund 137.000 Mietwohnungen und 1.400 Gewerbeobjekten ist die SAGA Unternehmensgruppe Hamburgs größter Vermieter. Rund 270.000 Menschen und damit fast jeder siebte Hamburger wohnt zur Miete in einer SAGA-Wohnung. Innerhalb der vergangenen 100 Jahre haben die Wohnungsbauten der SAGA viele Stadtviertel der Hansestadt maßgeblich mitgeprägt. In ihnen spiegeln sich die bewegten Zeitläufe und die wechselnden architektonischen und städtebaulichen Leitbilder seit den 1920er-Jahren wider. Und: "100 Jahre SAGA bedeuten ein Jahrhundert bezahlbaren Wohnraum in sehr guter Qualität für inzwischen Hunderttausende", so Hamburgs Senatorin für Stadtentwicklung, Dorothee Stapelfeldt (SPD), während eines Senatsempfangs zum 100-jährigen Bestehen des Wohnungsbaukonzerns im Mai 2022. Worte, die derzeit vermutlich nicht jeder SAGA-Mieter unterschreiben würde.

Ein städtisches Unternehmen gegen die Wohnungsnot

Gegründet wurde die Siedlungs-Aktiengesellschaft Altona, die SAGA, am 29. Dezember 1922 als kommunales Unternehmen der Stadt Altona. Initiiert wurde die Gründung vom sozialdemokratischen zweiten Bürgermeister Max Brauer. Primäre Aufgabe der SAGA war es, die akute Wohnungsnot im dicht besiedelten Altona zu lindern. In den folgenden Jahren wuchs der SAGA-Bestand auf 2.000 Wohnungen.

In der Weimarer Republik entsteht das "Neue Altona"

Ab 1924 wurde das Stadtmodernisierungsprogramm "Neues Altona" Schritt für Schritt realisiert. Mitstreiter von Max Brauer war der befreundete Architekt und Bausenator Gustav Oelsner. So entstanden während der Weimarer Republik einige SAGA-Siedlungen in Altona, die zu Musterbeispielen der Moderne wurden. In der Siedlung Bunsenstraße wurde erstmals in Hamburg die Blockrandbebauung zugunsten von Zeilenbauten mit Flachdächern aufgegeben. Die Bebauung folgte konsequent den Reformideen des Neuen Bauens und den diesbezüglichen Forderungen nach Licht, Luft und Sonne in der Architektur.

Gleichschaltung und Zerstörung unter dem NS-Regime

In der folgenden Weltwirtschaftskrise kam die Neubau-Tätigkeit fast zum Erliegen. Als die Nationalsozialisten die Macht übernahmen, wurde die SAGA gleichgeschaltet und das Neue Bauen diffamiert. Vorhandene moderne Siedlungen wurden an den nationalsozialistischen Geschmack angepasst und mit Spitzdächern versehen. Mit Ausnahme der Offizierswohnungen im Osdorfer Villenviertel entstanden in dieser Zeit kaum Neubauten der SAGA.

1937/38 wurde Altona nach Hamburg eingemeindet, die SAGA fusionierte mit der Baugesellschaft Hamburg und war von dem Zeitpunkt an in der Hansestadt präsent.

Wiederaufbau und Neubeginn nach dem Zweiten Weltkrieg

280.000 Wohnungen in Hamburg wurden im Zweiten Weltkrieg zerstört, davon knapp ein Sechstel der SAGA-Wohnungen: Von 6.670 SAGA-Wohnstätten wurden 1.115 komplett zerstört und 259 so stark beschädigt, dass sie vorerst nicht bewohnt werden konnten. Mit dem Kriegsende 1945 wurde Hamburg von britischen Truppen eingenommen. Das SAGA-Büro musste geräumt werden, Vorstand und Aufsichtsrat wurden abgesetzt. Etwa die Hälfte der Belegschaft wurde aufgrund einer Zugehörigkeit zur NSDAP entlassen. Oberste Priorität hatte nun der Wiederaufbau Hamburgs.

Nachdem die Trümmer beseitigt waren, nahm die SAGA in den 50er-Jahren den Wiederaufbau der Vorkriegs-Siedlungen auf. Sieben Jahre nach Kriegsende waren alle SAGA-Bestände wieder aufgebaut und 2.500 neue Wohnungen in Planung. Die Neubauten der Wohnungsbau-Gesellschaft orientierten sich am vorherrschenden Leitbild der gegliederten und aufgelockerten Stadt.

Die SAGA konzentrierte ihre Bautätigkeit auf den Bereich westlich der Alster, zunächst im inneren Stadtgebiet, später auch in den Außenbezirken. Architekten wie Bernhard Hermkes, Ferdinand Streb, Fritz Trautwein und Rudolf Lodders waren die maßgeblichen Planer dieser Zeit.

Grindelhochhäuser: Deutschlands erste Hochhaussiedlung

Zwischen 1946 und 1956 entstanden die Grindelhochhäuser als Solitäre in einer Parklandschaft. Das alte jüdische Grindelviertel an dieser Stelle war im Weltkrieg völlig zerstört worden. Ursprünglich waren diese Häuser der SAGA, die als Deutschlands erste Hochhaussiedlung gelten, für die britische Militärregierung und ihre Familien konzipiert worden. Da diese in der Zwischenzeit aber in Frankfurt stationiert waren, zogen ab 1950 vor allem Hamburger hier ein.

1954 begann die neue Bebauung des Eimsbütteler Marktplatzes unter Federführung des Architekten Bernhard Hermkes. Das kriegszerstörte Quartier wurde konsequent mit Zeilenbauten neu strukturiert. Die Siedlung Beerboomstücken in Groß-Borstel von Werner Kallmorgen und die Reihenhaussiedlung im "Flüsseviertel" in Lurup von Bernhard Hermkes sind weitere Beispiele von SAGA-Bauten der 50er-Jahre.

Sturmflut 1962: 800 SAGA-Häuser unter Wasser

1962 erreichte eine gewaltige Sturmflut die Hansestadt. Mehr als 300 Menschen fielen der Naturkatastrophe zum Opfer - allein im Bestand der SAGA standen 800 Häuser in Wilhelmsburg und Harburg unter Wasser. Neubauwohnungen seien daraufhin bevorzugt an Flutopfer vergeben worden, so das Unternehmen.

Urbanität durch Dichte: Groß-Siedlungen als schweres Erbe

Das städtebauliche Leitbild der Zeit war Urbanität durch Dichte. Auf dieser Basis entstanden ab 1967 Mega-Wohnstrukturen in den Hamburger Außenbezirken wie die Großsiedlung Steilshoop für 22.000 Menschen sowie die Siedlung Osdorfer Born. Vom heutigen Standpunkt aus betrachtet ist der städtebauliche und architektonische Ansatz dieser Wohngettos nur schwer nachvollziehbar. Für die SAGA sind diese Groß-Siedlungen ein schweres Erbe.

1972 übernahm die SAGA die städtischen Wohnungsbau-Gesellschaften "Freie Stadt", "Neues Hamburg" und "Deutsche Wohnungsbaugesellschaft Harburg". Seither ist die SAGA Hamburgs größtes Wohnungsbauunternehmen.

Energiekrise beendet den Bauboom

Mit der Ölkrise in den 1970er-Jahren endete der Bauboom in Hamburg. Zu dem Zeitpunkt war die SAGA im Besitz von 75.500 Wohnungen. Die SAGA konzentrierte sich in der Folgezeit auf die Modernisierung und Ergänzung ihrer gründerzeitlichen Altbauten in St. Pauli, Altstadt und Ottensen. Neues städtebauliches Leitbild wurde das Einfügen in das städtische Umfeld und das Schließen und Ergänzen der Blockrandbebauung - zeitweise auch mit postmodernen Anklängen. Der SAGA-Siedlungsbestand aus den 50er-Jahren wurde renoviert und in einigen Bereichen verdichtet. SAGA-Neubauten entstanden nun auch unter Beachtung ökologischer Aspekte - ein Beispiel sind die Niedrigenergie-Häuser in Bramfeld.

Häuserkampf in der Hafenstraße

Anfang der 1980er-Jahre verschärften sich aufgrund von hoher Arbeitslosigkeit soziale Spannungen in Hamburg, insbesondere in den großen Wohnsiedlungen der SAGA. Zwei Jahre später besetzten Autonome in der Hafenstraße auf St. Pauli leer stehende Häuser. Der Konflikt dauerte Jahre und endete in einer kuriosen Einigung: Hamburgs Erster Bürgermeister Klaus von Dohnanyi (SPD) versprach - gegen den Willen der eigenen Partei - eine vertragliche Lösung. Wenige Tage später unterschrieben Stadt und Bewohner einen Pachtvertrag zur Nutzung der Häuser.

Zusammenschluss mit GWG und soziale Quartiersentwicklung

1999 schlossen sich die "GWG Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft", die 1988 als Auffanggesellschaft für die Bestände der "Neuen Heimat" gegründet wurde, und die SAGA zum Wohnungsbaukonzern "SAGA GWG" zusammen. Fortan war die damalige SAGA GWG im Besitz von mehr als 130.000 Wohnungen in Hamburg. Die SAGA GWG begann, die Wohnungsstruktur zu verändern, Kleinwohnungen zusammenzulegen, die Fassaden zu renovieren, Balkone zu bauen und Spielplätze und Mietergärten anzulegen. Durch diese Maßnahmen ist etwa die Siedlung in Heimfeld zu einer Art Vorzeigeprojekt geworden.

Nach der Jahrtausendwende setzte sich das Unternehmen unter anderem für Menschen auf der Flucht ein. Im Jahr 2015 ließ die SAGA mehr als 2.000 Wohnungen zur vorübergehenden Unterbringung syrischer Flüchtlinge bauen. In seiner jüngsten Geschichte stellte das Unternehmen 130 Wohnungen sowie 150 Zimmer einer Pflegeeinrichtung zur temporären Unterbringung von Geflüchteten aus der Ukraine zur Verfügung.

Erneut Herausforderungen durch Inflation und Energiekrise

Seit der Liquidation der GWG im Jahr 2021 ist die SAGA Unternehmensgruppe die alleinige Rechtsnachfolgerin. Die Probleme sind 100 Jahre nach ihrer Gründung allerdings nicht kleiner geworden, ja scheinen sich in ihrer Geschichte zu wiederholen: Der Wohnraum in Großstädten ist knapp, die Mieter kämpfen dort mit hohen Mieten und durch die aktuelle Energiekrise mit stark gestiegenen Alltagskosten - und die SAGA wiederum stellen Inflation, Grundstücks- und Fachkräfte-Mangel und Zuliefer-Probleme vor große Herausforderungen: Statt der geplanten 2.000 neuen Wohnungen konnten 2021 nur 1.050 fertig gestellt werden. Nach eigenen Angaben schiebt Deutschlands heute zweitgrößte Wohnungsgesellschaft eine Zahl von rund 5.700 geplanten neuen Wohnungen vor sich her.

350 Millionen Euro sollen in Hamburger Haushalt fließen

Eigenen Angaben zufolge hat der Konzern 2021 bei einem Umsatz von knapp 1,04 Milliarden Euro einen Jahresüberschuss in Höhe von 225,9 Millionen Euro erzielt - 300.000 Euro mehr als im Vorjahr. Gleichzeitig seien die Investitionen um 53,2 Millionen Euro auf 486,7 Millionen Euro gestiegen. "Die erwirtschafteten Mittel werden unverändert für den dringend erforderlichen Neubau und die energetische Bestandsmodernisierung eingesetzt", so SAGA-Chef Thomas Krebs im Mai 2022.

Mieterinnen und Mieter dürften allerdings befürchten, dass es anders kommt. Laut Senatsbeschluss aus dem Herbst 2022 soll die SAGA als städtische Gesellschaft in den kommenden vier Jahren insgesamt 350 Millionen Euro an den Hamburger Haushalt abführen. Zwar betont die Finanzbehörde gegenüber der "taz", dass es bei den im Vergleich zu früheren Zahlungen deutlich erhöhten Ausschüttungen nicht um Gewinne aus den laufenden SAGA-Geschäften handele, sondern um "Sondereffekte insbesondere im Zuge der SAGA-GWG-Verschmelzung". Dennoch sorgen sich Betroffene, dass das Geld sowohl für die benötigten Sanierungen als auch für die geplanten Neubauten fehlen wird - und die SAGA dieses Loch über Mietpreiserhöhungen kompensieren wird. "Diese Verschiebung von Geldern aus dem Wohnungsbereich in den allgemeinen Haushalt sehen wir kritisch", teilt auch der Vorsitzende des Mietervereins zu Hamburg, Rolf Bosse, auf NDR Anfrage mit.

Sorgenkind Geld - Mietpreise und Energiekosten

Zwar begrenze die SAGA die Mieterhöhungen im Rahmen ortsüblicher Vergleichsmieten, in Hamburg dem Mietenspiegel, seit einigen Jahren auf maximal 30 Euro pro Wohnung und Erhöhung. Auch nehme sie zum Abbremsen von Mietsteigerungen nach Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich Fördermittel in Anspruch, so Bosse. Dennoch würde die Miete außerhalb des Sozialwohnungssektors regelmäßig alle 15 Monate erhöht - orientiert am Mittelwert des Mietenspiegels und ohne Rücksicht auf Entwicklungen wie Inflation und Energiekrise. Daher sei bei der aktuell mitgeteilten Durchschnittsmiete von 6,90 Euro unklar, ob dieser Wert nur zustande gekommen ist, weil auch öffentlich geförderter Wohnraum in die Berechnung mit einfließt.

Insbesondere die explodierenden Energiekosten belasten Mieter landauf und landab derzeit stark. Die SAGA hat laut Mieterverein zu Hamburg zwar angekündigt, "einen Härtefonds für diejenigen einzurichten, die ihre Energiekosten nicht mehr bezahlen können". Zugleich erhöhe das städtische Unternehmen die Vorauszahlungen auf die Heizkosten im Rahmen von Abrechnungen aber "ganz enorm - ohne entsprechende rechtliche Grundlage." Das setze die Mieter zusätzlich unter Druck, statt ihnen zu helfen.

Kosten und Sanierungen zwischen Anspruch und Wirklichkeit

Sowohl mit Blick auf die Mieten als auch auf die Energiekosten konstatiert der Mieterverein-Vorsitzende Bosse: "Anspruch und Wirklichkeit eines sozial agierenden Wohnungsunternehmens" würden hier nicht immer übereinstimmen. Das beziehe sich im Übrigen auch auf den Zustand einiger Häuser und Wohnungen: Ob Wasserschäden, defekte Fenster oder Schimmel - die Abarbeitung von Mängeln dauere bisweilen zu lange: "Man merkt, dass auch bei der SAGA versucht wird, die Effizienz zu steigern, was auf Kosten der Mitarbeiter und der Mieter geht."

Ein "stabilisierender Faktor" mit "Licht und Schatten"

Dennoch betrachtet der Mieterverein die SAGA insgesamt als sehr wichtigen stabilisierenden Faktor für den Hamburgischen Wohnungsmarkt. "In der Wohnungswirtschaft und auch im Dialog mit der Stadtentwicklungsbehörde gibt die SAGA wichtige Impulse für die Erreichung von Klimazielen, serielles Bauen und Modernisieren und ich schätze die Zusammenarbeit mit ihr und ihren Mitarbeitenden sehr", so Bosse. "Alles in allem sehe ich bei der SAGA auf jeden Fall viel Licht, doch eben auch einige Schatten." Und wünscht sich für die Zukunft: mehr Engagement und Investitionen in den Wohnungsbau - und auch "mehr Fingerspitzengefühl bei der Abarbeitung von Anliegen von Menschen, die tatsächlich in einer Notlage sind."