Stand: 27.05.2019 15:54 Uhr

Nebenkosten: Wann Mieter nicht zahlen müssen

Jeder Mieter muss Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, zahlen, wenn sich Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben hält. Abgerechnet wird einmal pro Jahr. Doch fast 50 Prozent der Nebenkostenabrechnungen sind falsch, sagen Mietervereine. Oft stellen Vermieter überhöhte Abrechnungen aus. Markt gibt Tipps, wie Mieter Fehler in der Nebenkostenabrechnung erkennen und die Zahlung verweigern können.

Was sind Nebenkosten?

Neben Heizung und Warmwasser gibt es 14 Nebenkostenarten: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel, Einrichtungen zur Wäschepflege und sonstige Kosten wie etwa Schwimmbad oder Sauna im Haus.

Wann sind Mieter zur Zahlung verpflichtet?

Mieter sind nur dann zur Zahlung der Nebenkosten verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Ausnahme: Verbrauchsabhängig berechnete Heizkosten müssen Mieter auch ohne Erwähnung im Mietvertrag bezahlen.

Bis wann müssen Vermieter abrechnen?

Der Vermieter muss dem Mieter die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode vorlegen, also die Betriebskosten für 2018 bis zum 31. Dezember 2019.

Welche Angaben gehören in die Abrechnung?

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, folgende Angaben in der Nebenkostenabrechnung zu machen:

• Abrechnungszeitraum
• Erläuterung des Umlageschlüssels
• Aufstellung der Gesamtkosten
• Berechnung des Mieteranteils
• Verrechnung der Vorauszahlungen
• Summe der Rückzahlung oder Nachzahlung

Bei der Abrechnung müssen Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Der Mieter darf nur mit Betriebskosten belastet werden, die erforderlich und angemessen sind.

Wie können Mieter die Abrechnung prüfen?

Mieter haben das Recht, alle Belege einzusehen. Sie dürfen Belege abschreiben, sich Notizen machen, sie abfotografieren, einscannen oder auch kopieren, soweit der Vermieter dadurch nicht unzumutbar beeinträchtigt wird. Ist dem Mieter die persönliche Einsichtnahme nicht zuzumuten, zum Beispiel wegen großer Entfernung, hat er einen Rechtsanspruch auf die Übersendung von Kopien.

Was tun, wenn Vermieter die Belegeinsicht verweigern?

Verweigert der Vermieter die Einsicht in die Belege, hat der Mieter das Recht, die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zunächst einzubehalten. Solange die Belegeinsicht verweigert wird, kann der Vermieter auch keine Nachzahlung aus der Abrechnung verlangen. Mieter haben außerdem die Möglichkeit, die Belegeinsicht vor Gericht einzuklagen.

Wann müssen Mieter die Nebenkosten nicht bezahlen?

Einwände muss der Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung gegenüber dem Vermieter geltend machen. Wer nicht widerspricht und eine geforderte Nachzahlung leistet, erkennt die Abrechnung damit an.

Enthält eine Abrechnung grundlegende Fehler, ist sie insgesamt unwirksam. Sie ist dann so zu behandeln, als wäre gar nicht abgerechnet worden. Gibt es inhaltliche Fehler zu einzelnen Kostenpositionen, muss der Mieter diese Positionen nicht bezahlen.

Häufige Fehler bei der Nebenkostenabrechnung

• Verwaltungskosten: Verwaltungskosten, etwa Bankgebühren, Porto, Zinsen und Telefongebühren, gehören nicht zu den Nebenkosten. Der Mieter muss nicht zahlen, egal was im Mietvertrag steht.

• Reparaturkosten: Reparaturen im Haus oder in der Wohnung muss der Mieter nicht zahlen. Das ist Sache des Vermieters.

• Gewerberäume: Wenn im gleichen Haus ansässige Geschäfte, Firmen oder Büros höhere Nebenkosten verursachen, muss der Vermieter das berücksichtigen. Die Mieter zahlen dann nur, was anteilig auf die Wohnung entfällt.

• Wartungskosten: Hinter Wartungskosten können sich Reparaturkosten verbergen, die Mieter nicht zahlen müssen. Lassen Sie sich die Belege zeigen.

• Versicherungen: Nur Sach- und Haftpflichtversicherungen für Gebäude und Grundstück dürfen auf Mieter umgelegt werden, nicht jedoch die Rechtsschutzversicherung des Vermieters oder sein Beitrag zum Grundeigentümerverein.

• Hausmeister: In einigen Verträgen für Hausmeistertätigkeiten sind Gartenpflege oder Treppenhausreinigung enthalten. Falls diese Posten auch auf der Nebenkostenabrechnung erscheinen, zahlen Mieter womöglich doppelt.

• Ungezieferbekämpfung: Einmalige Kosten, zum Beispiel für die Reinigung einer mit Schädlingen verseuchten Wohnung, sind keine Betriebskosten. Auch Kosten, die nachweislich von einer Mietpartei verursacht wurden, dürfen nicht auf alle umgelegt werden.

• Müllbeseitigung: Nicht zu den Betriebskosten zählen die Mietkosten für Müllbehälter sowie Anschaffungskosten für Müllbehälter.

• Sonstiges: Will der Vermieter "sonstige Betriebskosten" abrechnen, muss im Mietvertrag stehen, um welche Kosten es sich dabei konkret handelt.

• Vorauszahlung: Mieter sollten prüfen, ob ihre im Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen in voller Höhe verrechnet wurden.

Fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen nach Wohnungsverkäufen

Nach dem Verkauf einer Wohnung und dem Wechsel der Hausverwaltung sind Nebenkostenabrechnungen häufig fehlerhaft, beobachten Mieterverbände. Mögliche Gründe:

• Durch den Verkauf geht das Wissen der bisherigen Hausverwaltung verloren.
• Große Wohnkonzerne lassen die Nebenkostenabrechnungen oft von zentralen Hausverwaltungen erstellen, die mit den Gegebenheiten in den einzelnen Wohnungen nicht immer vertraut sind.