Was tun, wenn beim Bau etwas schiefläuft?
Reibungslos läuft kaum ein Hausbau. Die Zusammenarbeit verschiedener Gewerke, womöglich wechselnde Handwerker oder eine nicht wasserdichte Planung bergen die Gefahr, dass Mängeln entstehen. Wie Bauherrn damit umgehen können und wo sie Rat finden, erklärt der Rechtsanwalt und Baurechtsexperte Arne Schültge von der Verbraucherzentrale Bremen.
Muss ich bestimmte Versicherungen abschließen, bevor Baubeginn ist?
Wer mit einem Generalunternehmer baut und also selbst ein Grundstück kauft, sollte jedenfalls eine entsprechende Haftpflichtversicherung abschließen, die einspringt, wenn sich zum Beispiel jemand auf dem Grundstück verletzt. Für den Bau selbst ist bis zur Abnahme der Unternehmer verantwortlich. Hier muss der Bauherr also keine weitere Versicherung abschließen.
Was muss ich während der Bauphase alles kontrollieren und wie oft?
Es ist sinnvoll, den Bau bereits in der Bauphase auf Mängel zu untersuchen. Viele Mängel, zum Beispiel am Rohbau, können in der Bauphase relativ leicht behoben werden. Ist der Bau erst einmal fertiggestellt, kann dies sehr viel aufwendiger sein. Wenn man nicht gerade selbst Fachmann ist, sollte man die Kontrolle aber einem entsprechend ausgebildeten Sachverständigen überlassen. Der Sachverständige sollte selbst einschätzen können, wie oft eine Kontrolle erforderlich ist.
An wen können sich Bauherren wenden, wenn es auf der Hausbaustelle schiefläuft?
Am besten sollten Fachleute schon eingeschaltet werden, bevor etwas schiefläuft. Je früher Probleme erkannt werden, umso besser kann der Bauherr reagieren und umso geringer ist der Schaden, der für ihn entstehen kann. Es gibt spezielle Verbände wie etwa der Verband privater Bauherren, die für ihre Mitglieder Sachverständige vermitteln.
Verbraucherzentralen bieten allen Verbrauchern die Möglichkeit an, kostengünstig Sachverständige mit der Bauüberwachung zu beauftragen. Außerdem gibt es bei Handwerkskammern und Industrie- und Handelskammern Listen mit Sachverständigen. Hier sollte allerdings vorher geklärt werden, welche Kosten entstehen. Außerdem kann es sinnvoll sein, sich rechtzeitig von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten zu lassen. Hier kann zum Beispiel geklärt werden, wie der Bauherr Druck machen kann, damit der Unternehmer Mängel auch wirklich beseitigt.
Was ist zu tun, wenn ich Mängel feststelle?
Der erste Schritt sollte natürlich immer sein, mit dem Unternehmer zu reden. Ein Großteil von Problemen lässt sich schon durch eine vernünftige Kommunikation lösen. Wenn der Unternehmer sich weigert, Mängel zu beseitigen oder einfach gar nicht reagiert, sollte er auf jeden Fall schriftlich zur Beseitigung aufgefordert werden. Außerdem sollte ein angemessener Anteil der nächsten Abschlagszahlung einbehalten werden, um Druck auszuüben.
Wann lohnt es sich für Bauherren zu prozessieren?
Ein Prozess lohnt sich natürlich vor allem bei größeren Mängeln. Grundsätzlich ist jeder Bauprozess aber mit erheblichen Risiken verbunden. Prozesse können sich über Jahre hinziehen, häufig muss der Bauherr nicht nur Gerichts- und Anwaltskosten, sondern auch hohe Gutachterkosten vorschießen. Bei Unternehmen, die schlecht arbeiten, besteht natürlich immer die Gefahr einer Insolvenz.
Daher sollten Bauherren nach Möglichkeit vermeiden, in eine Situation zu geraten, in der sie selbst klagen müssen. Besser ist es, bei Mängeln einen Teil des Werklohns einzubehalten, der zur Not ausreicht, um die Mängel selbst zu beseitigen, falls der Unternehmer nicht reagiert. Dann muss der Unternehmer selbst klagen.
Wann kann man von einem Bauvertrag zurücktreten?
Ein Rücktritt, also eine Rückabwicklung eines Vertrages, kommt nur ganz ausnahmsweise infrage. Bei einem Generalunternehmervertrag ist dies eigentlich komplett ausgeschlossen, da der Unternehmer seine Bauleistung wieder abreißen müsste. Hier kommt allenfalls eine Kündigung infrage. Auch dies ist aber der absolute Ausnahmefall. Zum Beispiel kann eine Kündigung erfolgen, wenn so schwerwiegende Mängel vorliegen, dass man damit rechnet, dass der Unternehmer gar nicht in der Lage ist, ein funktionierendes Haus zu bauen.
Bei einem Bauträgervertrag ist eine Kündigung bei schweren Vertragsverletzungen zwar grundsätzlich möglich, aber sehr riskant. In jedem Fall sollte eine Vertragsauflösung nur nach einer juristischen Beratung erfolgen. Anderenfalls besteht ein erhebliches Risiko, dass große finanzielle Schäden entstehen.
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