Sendedatum: 11.04.2017 21:15 Uhr

Wucherpreis für Flüchtlingsunterkunft

von Christian Salewski, Patrizia Schlosser, Manuel Daubenberger

Flüchtlinge gerecht über die Stadt zu verteilen, ist seit langem ein wichtiges Ziel der Hamburger Politik. Seit kurzem gibt es sogar einen offiziellen Verteilungsschlüssel, der gemeinsam mit der Volksinitiative "Hamburg für gute Integration" entwickelt wurde. Demnach haben gerade einige wohlhabendere Stadtteile noch Nachholbedarf bei der Unterbringung von Flüchtlingen, so etwa auch Wandsbek und hier besonders die Walddörfer. Bald sollen hier auf einem Acker am Stadtrand, dem Flurstück 270, die Bauarbeiten für eine Folgeunterkunft beginnen, die 260 Menschen Platz bieten soll.

Flurstück in Volksdorf

Wucherpreis für Flüchtlingsunterkunft

Panorama 3 -

Für 90.000 Euro hat die Stadt Hamburg ein Grundstück in Volksdorf gepachtet. Auf dem Grundstück entstehen Flüchtlingsunterkünfte. Der Betrag sorgt für Irritationen.

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Warnungen wurden in den Wind geschlagen

Die geplante Unterkunft an der Eulenkrugstraße ist das Ergebnis von langen und zähen Verhandlungen mit den Eigentümern, in die SPD-Fraktionschef Andreas Dressel ebenso eingebunden war wie Sozialsenatorin Melanie Leonhard (SPD). Insbesondere Dressel hat sich im Namen der Stadtteilgerechtigkeit für den Standort stark gemacht, der in seinem Wahlkreis als Kompromiss gilt. Panorama 3- Recherchen zeigen jetzt: Mitarbeiter des Zentralen Koordinierungsstabs Flüchtlinge (ZKF) und des stadteigenen Unternehmens Fördern & Wohnen (f&w) haben lange gegen die Anmietung von Flurstück 270 rebelliert, doch unter dem Druck der Politik wurden alle Warnungen in den Wind geschlagen.

"Maßlos überzogene Mietforderung"

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"Der innere Frieden der Stadt hat manchmal seinen Preis", sagte der SPD-Fraktionsvorsitzende, Andreas Dressel.

Der Protest der Behördenmitarbeiter entzündete sich an der Pacht für den Acker, der wegen einer Hochspannungsleitung auf weniger der Hälfte der Fläche überhaupt für Flüchtlingsunterkünfte genutzt werden kann, von bis zu 90.000 Euro pro Jahr. Verwaltungsintern wurde eine Pacht von knapp 12.000 Euro als angemessen berechnet. Ein ZKF-Jurist warnte gar, "dass eine Zustimmung zu diesen maßlos überhöhten Mietforderungen inklusive des vorzeitigen Mietbeginns den Tatbestand der Untreue" erfüllen könne.

Und es geht um den Vertragspartner, eine dubiose Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ohne Namen, an der wiederum die Ökologische Wohnungsbaugenossenschaft Hamburg e. G. beteiligt sein soll, der in Volksdorf Spekulation mit Bauland nachgesagt wird. Fast ein Jahr lang wurde unter der Vermittlung Dressels mit dem Rechtsanwalt Tomas R., der für die Eigentümer auftrat, verhandelt. Rund 20.000 Euro liefen bei der Stadt allein für externe Rechtsberatung auf. Am Ende steht ein Vertrag, der die Frage aufwirft, ob das hohe Gut der Stadtteilgerechtigkeit es tatsächlich rechtfertigt, sich auf überhöhte Konditionen von undurchsichtigen Eigentümern einzulassen, nur um einen Acker unter einer Hochspannungsleitung zu mieten.

Andreas Dressel hat dazu im Interview eine klare Ansicht: "In einer solchen Phase, in der es darum geht, den inneren Frieden in der Stadt zu erhalten, den inneren Frieden in einem Stadtteil zu erhalten, ist es klar, dass Stadtteilgerechtigkeit auch mal seinen Preis haben kann." Von der Eigentümerseite war niemand zu einem Gespräch mit Panorama 3 bereit. E-Mails wurden nicht beantwortet.

Panorama 3 hat nach mehrwöchigen Recherchen Akteneinsicht beim ZKF erhalten und kann so im Detail rekonstruieren, wie die Verhandlungen im Jahr 2016 abliefen:

  • Februar

    Der Zentrale Koordinierungsstab Flüchtlinge (ZKF) bekundet Interesse daran, das Flurstück 270 in Volksdorf für eine öffentlich-rechtliche Unterbringung (örU) von Flüchtlingen anzumieten. Es handelt sich um einen Acker über den eine Hochspannungsleitung verläuft. Offizieller Bodenwert der Fläche: 105.000 Euro. Die Eigentümerin des Grundstücks, die Ökologische Baugenossenschaft Hamburg e. V., antwortet prompt und nennt ihre Vorstellung: 103.000 Euro. Aber nicht als Verkaufspreis, sondern als Mietpreis - pro Jahr. SPD-Fraktionschef Andreas Dressel, der seinen Wahlkreis in Volksdorf hat, schreibt an den ZKF, das Flurstück 270 solle "mit Hochdruck geprüft und maximal ausgenutzt" werden. Die Fläche sei sogar "mit den Gegnern Konsens".

  • März

    Verschiedene Initiativen reichen Anfang März insgesamt 23.000 Unterschriften gegen Großunterkünfte für Flüchtlinge ein. Ihre Forderung: Mehr Bürgerbeteiligung, mehr Stadtteilgerechtigkeit. Am 7. März schreibt Dressel an mehrere Staatsräte sowie an den ZKF: "Ja, es ist anstrengend mit den Stadtteilen im Alstertal und in den Walddörfern, weil die hier alles diskutieren wollen." Die Hälfte der Unterschriften der Volksinitiative stamme aus diesem Wahlkreis. Man solle versuchen "sensibel zu agieren und zu kommunizieren". Immerhin gebe es für Flurstück 270 einen Konsens. "Es wäre gut, wir würden hier zeitnah Fortschritte erreichen."
    Der Flüchtlingskoordinator Anselm Sprandel teilt Dressel mit, was erste Prüfungen des ZKF zum Flurstück 270 ergeben haben: "Am Rande der Fläche steht ein Hochspannungsmast. Inzwischen ist geklärt, dass der Abstand zu den geplanten Häusern 50 Meter betragen muss. Eine Ausnahmeregelung würde der Bezirk nicht mittragen. Mittig auf dem Grundstück stehen zwei Bäume, die erhalten werden müssen." Außerdem sei "die Preisforderung des Eigentümers nicht angemessen und überhöht". Solange Flurstück 270 planungsrechtlich als Grünland gilt, sei eine Jahresmiete von maximal 6400 Euro angemessen, rechnet ein Mitarbeiter des Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) aus. Der Vorbesitzer, Harald Gratenau, erklärt auf Panorama 3-Nachfrage gar, er habe weniger als 1000 Euro Jahrespacht mit dem Grundstück eingenommen. Dressel will das Flurstück 270 dennoch "jetzt schnell in die Umsetzung bringen". Er erklärt sich bereit, mit den Eigentümern zu reden: "Ich brauche ein bisschen Futter, damit das klappt."

  • April

    Mehrfach erkundigt sich der ZKF bei den Experten des LIG, welchen Spielraum es beim Pachtpreis geben könnte. Eine ZKF-Mitarbeiterin schreibt dem LIG "Die Eigentümer verlangen stoisch 103.037,40 Euro jährlich. Der Unterschied zur Einschätzung von Ihnen beträgt somit circa. 97.000 Euro jährlichem Pachtzins. Was halten Sie davon?" Die Antwort bleibt die gleiche: Das Angebot sei "einfach als utopisch abzulehnen". "Bei dem von der Ökologischen Genossenschaft geforderten Mietzins würden wir die Fläche nahezu jährlich kaufen." Nur wenn der Acker im Zuge des Bebauungsplanverfahrens Volksdorf 46 als Bauland ausgewiesen würde, sei diese Größenordnung zu rechtfertigen.
    Die Genossenschaft setzt ihre Hoffnung in Dressel: "Die Vertreter der Mitglieder würden - wie von Ihnen angeboten und besprochen - gern mit Ihnen die Einzelheiten des B-Plan-Verfahrens und Ihrer Unterstützung besprechen", schreibt Rechtsanwalt Tomas R. an Dressel. Kurz darauf meldet Dressel das Verhandlungsergebnis an den ZKF: Bis das Baurecht sich ändert, soll es bei Landwirtschaftspacht bleiben, erst dann bestehen die Genossen auf 103.000 Euro pro Jahr. Für Dressel ein "nachvollziehbarer" und "finaler Kompromissvorschlag". Es sei jetzt wichtig, dass es "kurzfristig grünes Licht" gebe. Doch es gibt ein Problem.

  • Mai

    Die Bezirksversammlung Wandsbek leitet den Bebauungsplan Volksdorf 46 ein, der auch Flurstück 270 umfasst. Doch von der Umwandlung in Bauland ist plötzlich keine Rede mehr. Stattdessen soll der Acker temporär für 15 Jahre als sogenannte Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen und danach renaturiert werden. Der Acker bleibt also Acker. Kurz darauf meldet sich erneut der LIG zu Wort: "Mit der geänderten Ausweisung wird der bisherigen Bewertung die Argumentationsgrundlage genommen." Das habe "erhebliche Auswirkungen" auf den angemessenen Pachtpreis. Der liege nunmehr bei 11.947,28 Euro. Als Kompromiss seien maximal knapp 21.000 Euro vorstellbar.
    Ein Problem für Dressel. Er hat sich bereits öffentlich auf Flurstück 270 festgelegt. Und auch die rot-grüne Bezirkskoalition hat bereits per Pressemitteilung verkündet, endlich leiste Volksdorf einen "relevanten Beitrag zur Herausforderung der Flüchtlingsunterbringung". Dressel steht als erfolgreicher Kämpfer für die Stadtteilgerechtigkeit da. Nur: Es gibt noch immer keinen Vertrag. Dressel wendet sich an Flüchtlingskoordinator Sprandel: "Ein Scheitern würde bei diesem Planungsstand niemand verstehen". Aber die Ökobau-Genossenschaft fordert weiterhin rund 100.000 Euro Jahresmiete. Dressel schlägt sich auf die Seite der Genossen. Es sei "mehr als vertretbar (…) an den bisherigen Pachtzinsüberlegungen festzuhalten. Insofern viel Erfolg beim Abschluss des Pachtvertrages!"

  • Juni

    Das stadteigene Unternehmen Fördern & Wohnen (f&w), das die Hamburger Flüchtlingsunterkünfte betreibt, steigt in die Verhandlungen ein und beauftragt den Fachanwalt Sergio Binkowski von der Kanzlei GÖRG, einen Mietvertrag vorzubereiten. Aber wer ist eigentlich der Vertragspartner? Bisher trat immer nur Rechtsanwalt R. Für die Genossenschaft auf. Angeblich habe diese 17 Mitglieder, hatte er einer ZKF-Mitarbeiterin erzählt. Namen nennt er keine. Ein Blick ins Grundbuch offenbart eine Überraschung: Flurstück 270 gehört gar nicht der Genossenschaft, zumindest nicht alleine, sondern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ohne Namen, die offenbar aus der Genossenschaft und einer Ferienpark Deutschhof GmbH besteht. Und: Auf Flurstück 270, mit einem Bodenwert von 105.000 Euro, liegt eine Grundschuld in Höhe von 2,7 Mio. Euro zugunsten von Tomas R., der bisher bloß als Anwalt der Genossenschaft auftrat.
    Binkowski findet das alles "eher ungewöhnlich". Niemand könne wissen, wer sich eigentlich hinter diesem "Konstrukt der GbR / Genossenschaft" verberge. "Es ist nicht erkennbar, mit welchen Gesellschaften oder natürlichen Personen hier im wirtschaftlichen Ergebnis tatsächlich ein Vertragsverhältnis eingegangen wird." Auch die Miethöhe sei noch zu besprechen.
    Inzwischen ist Flurstück 270 zur Chefsache geworden. Sozialsenatorin Melanie Leonhard lässt sich persönlich über die Verhandlungen informieren. Punkt Mitternacht schickt Dressel ihr den letzten Verhandlungsstand auf ihren privaten E-Mail-Account: "Moin, habe nochmal nachgefasst: Einigung ist möglich mit Pachtzins unter 100 TEUR. (…) Müsste jetzt also passen!" Tatsächlich hat Rechtsanwalt R. sich bewegt, wenn auch nicht viel. Er fordert jetzt nicht mehr 103.000 Euro, sondern 99.000 Euro. Leonhard fasst direkt beim ZKF nach. "Könnten Sie mir bitte eine kurze Einschätzung geben, ob dies eine Verbesserung für uns darstellt oder eine Verschlechterung?" Dort ist die Einschätzung einmal mehr eindeutig: "Das liegt weit entfernt von dem aus unserer Sicht maximal vertretbaren Mietzins von 20.000 Euro/Jahr", schreibt ein ZKF-Mitarbeiter. "Das Angebot, das Herr Dressel übermittelt, ist deshalb für ZKF und f&w aus meiner Sicht nicht annehmbar."

  • Juli

    "Liebe Melanie, war schwierig, konnte ihn aber nochmal über fünf Prozent runterhandeln", schreibt Dressel an Senatorin Leonhard. Aus 99.000 Euro werden 94.000 Euro. Auf dieser Basis will Dressel von der Senatorin "ein Go, damit wir loslegen können". Erneut bittet Leonhard den ZKF um Einschätzung. Dort heißt es: "Wir liegen weiterhin in der letzten Pachtstufe um rund 70.000 Euro jährlich auseinander." Im Ergebnis seien "keine Verbesserungen zum bisherigen Verhandlungsstand zu erkennen". Plötzlich meldet sich Genossenschafts-Anwalt R. bei seinem Kollegen Binkowski, der für f&w verhandelt: "Herr Dr. Dressel hat mir gestern mitgeteilt, dass die Senatorin über die Pachthöhe entschieden hat und noch ein Vermerk wg. evtl. späterer Nachfragen etc. gefertigt wird. Wann können wir morgen wegen der Einzelheiten Ihres Entwurfs telefonieren?" Nach dem Telefonat schreibt Binkowski, was Rechtsanawalt R. ihm mitgeteilt hat: "Die Senatorin habe entschieden, dass ab Erteilung einer Baugenehmigung für die Containeranlage eine Jahresmiete von 94.800 Euro gezahlt werden solle." Außerdem solle die Genossenschaft keine Rolle mehr spielen und aus dem Grundbuch entfernt werden. Stattdessen würde Rechtsanwalt R in die GbR ohne Namen eintreten, der Flurstück 270 gehört. Dem Leiter der ZKF-Rechtsabteilung reicht es jetzt. Er fordert, die Senatorin darauf hinzuweisen, "dass eine Zustimmung zu diesen maßlos überhöhten Mietforderungen incl. des vorzeitigen Mietbeginns den Tatbestand der Untreue (§266 StGB) zum Nachteil der FHH erfüllen kann". Ein Sprecher der Senatorin wird später gegenüber Panorama 3 behaupten, eine solche Warnung habe die Senatorin nie erhalten und sie habe auch nicht über die Miethöhe entschieden. Ende Juli dann eine überraschende Wendung:  Es stellt sich heraus, dass Rechtsanwalt R. parallel über einen Verkauf von Flurstück 270 an ein Bauunternehmen verhandelt. ZKF-Chef Sprandel wertet das intern als "massiven Vertrauensbruch". Die Verhandlungen werden ausgesetzt.

  • September

    Nach Monaten der Funkstille, meldet sich plötzlich Rechtsanwalt R. und teilt dem erstaunten f&w-Anwalt Binkowski "die über Herrn Dr. Dressel nunmehr vereinbarten Eckdaten" mit: Die Jahresmiete solle jetzt ab der Vorweggenehmigungsreife des Bebauungsplans bei 84.500 Euro bis maximal 90.000 Euro liegen. Der Vermieter wolle davon 10.000 Euro jährlich an eine gemeinnützige Stiftung seiner Wahl spenden. Der geplante Verkauf von Flurstück 270 an ein Bauunternehmen hat sich offenbar zerschlagen. ZKF-Chef Sprandel weiß von all dem nichts.
    Wieder wird intern geprüft. Ein ZKF-Jurist mokiert sich, eine Spende an eine "gemeinnützige Stiftung (welche?, Eigengründung?)" gehöre "nicht in den Mietvertrag". Sein Chef Sprandel teilt ihm mit: "Die gemeinnützige Stiftung ist aus symbolischen Gründen wichtig." Ein anderes Problem formuliert Sprandel in einer Mail an Senatorin Leonhard: "Im Übrigen ist uns nicht klar, wer derzeit die Gesellschafter der GbR sein sollen." Die Stadt weiß also immer noch nicht, wer eigentlich ihr Vertragspartner sein wird. Die vermeintliche Lösung: Ein Notar soll bestätigen, welche natürlichen Personen hinter der GbR-Genossenschafts-Konstruktion stehen. Dies schaffe zwar keine "absolute Sicherheit", so f&w-Anwalt Binkowski, aber wenigstens "subjektiv ein größeres Vertrauen". Doch Rechtsanwalt R. macht keine Anstalten, diese Bedingung zu erfüllen. Ende des Monats meldet sich Andreas Dressel genervt bei ZKF-Chef Sprandel und Senatorin Leonhard: "Kriegen wir nicht endlich die Kuh vom Eis?"

  • Oktober

    Der Pachtpreis ist offenbar entschieden. "Es bleibt "nur" noch das Problem mit den Personen in der GbR", schreibt Senatorin Leonhard Anfang Oktober an Andreas Dressel. "Im Grunde eine kleine Sache, die aber gelöst werden muss." Dressel leitet diese interne E-Mail an Rechtsanwalt R. mit den Worten weiter: "Moin, vertraulich hier die letzte Hürde." Der antwortet, dass das "leider immer vor und zurück" gehe. Wenn das Grundstück in eine transparentere Gesellschaft, etwa eine GmbH, eingebracht würde, fielen verschiedene Steuern an. Das sei "in keiner Weise interessengerecht". Schließlich vermeldet Dressel dann: "Bin ich nochmal auf die Eigentümerseite zugegangen. Es gibt die Zustimmung dazu, die besagte Notarbescheinigung auszustellen."
    Beim ZKF interessiert man sich unterdes für den zweiten angeblichen Gesellschafter der namenlosen GbR, die Ferienpark Deutschhof GmbH. Ein Mitarbeiter recherchiert im Handelsregister. Erstaunlicherweise hat die Firma trotz Offenlegungspflicht zuletzt für das Jahr 2012 einen Jahresabschluss veröffentlicht. "Danach ist die GmbH mit über 200.000 Euro überschuldet. Darlehen eines Gesellschafters mit Rangrücktritt, so dass keine Insolvenz angemeldet werden muss. Das Ganze passt zu dem bisherigen hervorragenden Eindruck der GmbH", schreibt der ZKF-Mitarbeiter. Er schlägt vor, auf weiteren vertraglichen Sicherungen zu bestehen, um die Investitionen der Stadt abzusichern. "Auch wenn sich auf Grundlage des abzuschließenden Vertrags das Insolvenzrisiko erheblich vermindern dürfte ;o)"

  • November

    F&w-Anwalt Binkowski schickt einen Vertragsentwurf an die f&w-Geschäftsführung. "Es besteht weiterhin das Problem der Rechtsform des Vermieters (GbR) mit allen mit verbundenen Risiken", schreibt er. "Insbesondere ist es nicht möglich nachzuvollziehen, ob die GbR überhaupt existiert und wenn sie existiert, wie sie zusammen gesetzt ist und durch wen sie wirksam vertreten wird." Die versprochene Notarbestätigung sei immer noch nicht vorgelegt worden.
    ZKF-Chef Sprandel schaltet sich ein "Meines Erachtens haben wir jetzt alle Risiken so weit wie möglich ausgeräumt und der Vertrag kann von f&w so abgeschlossen werden." Die Notarbestätigung liege im Entwurf vor. "Die Namen der Genossen sind mir vertraulich genannt worden, ich sehe in ihnen kein Problem."

  • Dezember

    Am 15. Dezember unterschreibt die f&w Geschäftsführung den Pachtvertrag. Nach fast einem Jahr Verhandlungen liegt die Pacht nun in der letzten Stufe bei 84.500 Euro. Diese greift voraussichtlich ab dem kommenden Jahr. Bis dahin ist die Hälfte fällig, also etwa 42.000 Euro. Die Pacht ist indexiert, sie steigt also jedes Jahr mit der Inflation,  bis auf maximal 90.000 Euro pro Jahr. Als angemessen wurden intern 11.800 Euro bis maximal 21.000 Euro angesehen. Der Mietbeginn ist zudem rückdatiert auf den 15. Oktober. Die Stadt zahlt also gleich zu Beginn zwei Monatsmieten ohne dass ihr das Grundstück zur Verfügung stand. Dies sei ein Kompromiss, "da die Verhandlungen über den Abschluss des Mietvertrags länger als erwartet andauerten", schreibt f&w auf Panorama 3-Anfrage.
    Dem Mietvertrag beigefügt ist eine Notarbestätigung, in der vier Mitglieder der Ökologischen Wohnungsbau Genossenschaft Hamburg eG genannt werden, allerdings lediglich "aufgrund der mir vorliegenden Bestätigung des Vorstandes" der Genossenschaft. Der Notar bestätigt also de facto eine Eigenauskunft der Genossenschaft, die auch nur eine Momentaufnahme ist. Gegenüber dem ZKF hatte Rechtsanwalt R. zwischenzeitlich von 17 Genossen gesprochen. Wie viele es heute sind und vor allem wer, kann oder will niemand beantworten.
    Im Interview mit Panorama 3 erklärte Andreas Dressel, auch er habe sich eine geringere Miete gewünscht, aber aufgrund der langen Laufzeit des Vertrags sei das Ergebnis wirtschaftlich vertretbar. f&w antwortet auf Panorama 3-Anfrage: "Der Vermieter forderte ursprünglich eine noch höhere Miete und zugleich einen früheren Mietbeginn. Die getroffene Vereinbarung stellt ein Verhandlungsergebnis dar, das für beide Seiten akzeptabel ist." Und: "Mit der Fläche in der Eulenkrugstraße können Plätze für einen langfristigen Zeitraum geschaffen werden, so dass die geplante Unterkunft unter Einbeziehung aller Komponenten einen auch wirtschaftlich vertretbaren Standort öffentlicher Unterbringung darstellt."

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Weitere Informationen

Verteilungsschlüssel für Flüchtlinge vorgestellt

Die Stadt und die Volksinitiative "Hamburg für gute Integration" haben sich auf einen Verteilungsschlüssel für Flüchtlinge verständigt. Laut Initiativen ist er "einer von zehn Meilensteinen". mehr

Dieses Thema im Programm:

Panorama 3 | 11.04.2017 | 21:15 Uhr

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